Immobilier à Medellín : S.A.S. ou Personne Physique ? - Un guide complet
Medellín, connue pour son climat agréable et son potentiel économique croissant, est devenue une destination centrale pour les investissements immobiliers en Colombie. Les investisseurs locaux et étrangers cherchent à profiter des opportunités offertes par le secteur et sont confrontés à une décision cruciale : investir en tant que personne physique ou créer une Sociedad de Acciones Simplificada (S.A.S.). Cet article analyse les avantages et les inconvénients des deux options, en soulignant les facteurs fiscaux, juridiques et opérationnels qui influencent le choix de la structure optimale pour maximiser les bénéfices et protéger les actifs sur le marché immobilier dynamique de Medellín.
Contrairement à certains pays qui ont imposé des restrictions aux étrangers, comme le Canada, la Corée du Nord, la Chine, l’Inde, l’Indonésie, la Thaïlande, les Philippines, la Suisse et le Mexique, entre autres. En Colombie, toute personne, nationale ou étrangère, peut acquérir des biens immobiliers. Cela inclut également les entreprises domiciliées à l’étranger, à condition qu’elles respectent les exigences légales établies.
Selon la loi 27 de 1977, toute personne âgée de plus de 18 ans est capable de conclure des contrats, y compris l’achat de biens immobiliers. Pour acquérir un bien immobilier en Colombie, les étrangers doivent disposer d’un passeport valide et des ressources nécessaires à la transaction.
Quelques questions pour vous aider à décider comment investir dans le secteur immobilier en Colombie
Souhaitez-vous demander un visa de résidence ? Si la réponse est oui, vous pouvez envisager d’investir en tant que “personne physique” au lieu de créer ou d’investir dans une société en Colombie. Il est également possible d’investir par l’intermédiaire d’une société étrangère qui ne réside pas dans le pays. Si vous préférez demander un visa, il s’agit d’un facteur important à prendre en considération.
Quel est le montant approximatif dont vous disposez pour investir en Colombie ? En fonction de votre budget, vous pouvez choisir entre le “Visa de Inversionista”, qui exige un investissement de 350 Salarios Mínimos Legales Vigentes (SMLV), équivalant à 455,000,000 COP (environ 113,750 USD) en 2024, pour l’achat d’un bien immobilier. Par ailleurs, pour les autres types d’investissements directs, un investissement de 645 fois le salaire minimum est requis, soit 845,000,000 COP (environ 211,250 USD).
La réglementation colombienne prévoit également le “Visa de Socio o Propietario“, qui vous permet d’obtenir un visa de séjour en créant une entreprise ou en investissant dans une entreprise existante. Dans ce cas, vous devez investir au moins 100 fois le salaire minimum légal. En 2024, ce montant s’élève à 130,000,000 COP, soit environ 32,500 USD. En fin de compte, après avoir examiné les options et pris en compte votre profil d’investisseur, vous pourrez prendre une décision personnelle en connaissance de cause.
Pour plus d’informations sur les options légales pour investir et obtenir des visas en Colombie, n’hésitez pas à contacter notre WhatsApp : +57 317 5233469. Courriel : info@medellinadvisors.com.
Qu'est-ce qu'une SAS en Colombie ?
Selon la loi n° 1258 de 2008, une Sociedad de Acciones Simplificada (S.A.S.) est une structure juridique souple et moderne qui permet aux investisseurs de protéger leur patrimoine personnel tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux. Ce type de société de capitaux a toujours un caractère commercial, quelles que soient les activités décrites dans son objet social. Sur le plan fiscal, elle est régie par les mêmes règles que les sociétés de capitaux. La S.A.S. est constituée par un acte sous seing privé et acquiert la personnalité juridique par son inscription à la Chambre de commerce. Toutefois, si les apports initiaux comprennent des biens immobiliers, la constitution doit également être officialisée par un acte public.
La seule formalité particulière est l’authentification de l’acte de constitution privé par tous les participants. Cette authentification n’implique pas un acte public, mais une simple notarisation des signatures.
Étapes à suivre pour créer une Sociedad de Acciones Simplificada (S.A.S.) en Colombie
Si vous êtes un investisseur étranger intéressé par la création d’une Sociedad de Acciones Simplificada (S.A.S.) pour investir dans l’immobilier en Colombie, nous vous indiquons ici (de manière simple) les étapes à suivre :
(1). Habiliter un mandataire pour la gestion de la S.A.S. – Procuration
Vous devez donner une procuration à un mandataire, lui permettant de préparer les documents et de signer la constitution de la S.A.S. en votre nom. Un avocat colombien est le professionnel idéal pour mener à bien ce processus. Si vous êtes l’unique actionnaire, ce document est appelé “acte de constitution”. S’il y a plusieurs actionnaires, un “accord constitutif” sera signé.
La procuration doit être signée devant un notaire en Colombie, sur présentation de votre passeport et de la pièce d’identité de votre avocat ou mandataire. Si vous êtes à l’étranger, la procédure peut être effectuée auprès d’un consulat colombien dans votre pays.
(2). Choisissez et consultez le nom de votre choix
Avant d’enregistrer la S.A.S., vous devez choisir un nom unique et vérifier que ce nom n’est pas utilisé par une autre société. Cette procédure est disponible en ligne sur le site du Registro Único Empresarial y Social (RUES).
(3). Définir l’objet social de la SAS
L’objet social doit détailler les activités qui seront exercées par la société, par exemple l’ achat et la vente de biens immobiliers. Il est important de le définir clairement afin d’éviter toute confusion ou restriction ultérieure. Consultez les codes CIUU qui identifient les activités à exercer par la société.
(4). Capital social
Déterminer la valeur du capital initial de la société. Cette valeur sera essentielle pour enregistrer la S.A.S. auprès de la Chambre de Commerce de l’endroit où vous allez investir.
(5). Rédaction des statuts
Les statuts sont les règles qui régiront le fonctionnement de la S.A.S. Ils doivent contenir des informations sur les actionnaires, le capital, le nombre d’actions, la répartition des bénéfices et les responsabilités du représentant légal. Ils doivent être rédigés par un avocat conformément à la réglementation colombienne.
(6). Remplir les formulaires d’inscription
Vous devez signer certains formulaires, qui seront soumis à la chambre de commerce pour obtenir l’enregistrement commercial et acquérir la personnalité juridique de la SAS.
(7). Désignation du représentant légal
Une personne physique ou morale peut être désignée comme représentant légal de la nouvelle SAS. Cette personne sera responsable des opérations de la société dans le pays. Si vous décidez de nommer une autre personne, son acceptation de ce rôle doit figurer dans les statuts de la société.
(8). Inscription auprès de la DIAN
La S.A.S. doit obtenir le Registro Único Tributario (RUT) auprès de la DIAN. Un avocat peut se charger de cette procédure, qui se termine par l’attribution du NIT (numéro d’identification fiscale). Dans certains cas, en fonction de la complexité de l’entreprise, il peut être nécessaire d’avoir recours à l’assistance supplémentaire d’un comptable.
(9). Inscription à la chambre de commerce
Votre mandataire présentera les statuts, les lettres d’acceptation des postes, le formulaire RUES, le Pré-RUT à la Chambre de Commerce. Cette procédure a un coût qui dépend du capital de la société. Si tout est correct, la S.A.S. sera enregistrée dans les 48 heures.
(10). Ouverture d’un compte bancaire pour la S.A.S.
Enfin, après les points précédents, vous pourrez ouvrir un compte bancaire au nom de la S.A.S. dans une banque colombienne. Vous aurez besoin du certificat d’existence et de représentation légale, du RUT, du NIT, et d’un solde initial établi par un comptable. Le montant minimum d’ouverture varie selon les banques, mais il est généralement très abordable : en 2024, il serait de 300,000 pesos (environ 75 USD).
Coûts approximatifs de création d'une SAS en Colombie
L’un des aspects les plus importants au moment de choisir entre un investissement par le biais d’une Sociedad de Acciones Simplificada (S.A.S.) ou en tant qu’individu est d’assumer les coûts initiaux de la formation de la société. Nous vous proposons ci-dessous une idée approximative basée sur notre expérience antérieure, en précisant que le coût final dépendra du stock de capital choisi et, bien sûr, des facteurs individuels de chaque cas spécifique.
Souvent, certains investisseurs expatriés pensent que la création d’une S.A.S. est un processus simple et décident de le faire eux-mêmes. Cependant, cela peut être risqué et devenir un véritable défi si vous n’êtes pas familiarisé avec les réglementations, la langue et les procédures du pays. Il est donc important de se demander si l’on disposera de suffisamment de temps pour mener à bien ces activités sans commettre d’erreurs ni subir de retards.
Lignes directrices générales pour la gestion fiscale en Colombie :
Tout d’abord, vous devez savoir que si vous prévoyez de séjourner en Colombie plus de 183 jours sur les 365 derniers jours, vous serez considéré comme un résident fiscal. Cela signifie que vous serez obligé de déclarer vos revenus au niveau mondial, vous devez donc avoir une stratégie adéquate pour optimiser votre gestion fiscale et éviter les risques.
Au contraire, si vous n’êtes pas considéré comme un résident (c’est-à-dire si vous vous trouvez physiquement dans le pays moins de 183 jours par an), vous ne paierez des impôts que sur vos revenus de source nationale, tels que le loyer ou la vente de biens immobiliers situés en Colombie.
La Colombie a signé des accords avec différents pays concernant l’échange d’informations sur les citoyens et les entreprises, afin de prévenir l’évasion fiscale et la double imposition.
Nous avons préparé le tableau récapitulatif suivant pour vous donner une idée approximative de la fiscalité en Colombie, qui s’applique aussi bien aux S.A.S. qu’aux personnes physiques.
SAS : une option polyvalente pour investir en Colombie.
En général, les S.A.S. offrent une série d’avantages pour les investisseurs dans le secteur immobilier :
Flexibilité : Les S.A.S. s’adaptent à différents types d’entreprises et permettent une grande variété de structures d’entreprise.
Protection du patrimoine : La responsabilité des actionnaires est limitée au capital apporté.
Confidentialité : Les noms des actionnaires ne sont pas publics.
Avantages fiscaux : Dans certains cas, les SAS peuvent bénéficier d’avantages fiscaux au moment de la vente d’un bien immobilier.
Il est important de considérer que la gestion d’un ou deux biens immobiliers est très différente de la gestion d’un portefeuille plus important de 5 à 10 biens. La complexité administrative et opérationnelle augmente avec le nombre de biens, ce qui peut compliquer la gestion individuelle. Dans ce cas, la création d’une Sociedad de Acciones Simplificada (S.A.S) peut être une stratégie efficace pour limiter la responsabilité des associés au capital investi et faciliter la gestion de plusieurs biens immobiliers sous une seule entité juridique.
Bien que les coûts d’entretien d’une SAS puissent être élevés, ces coûts sont dilués lorsqu’ils sont répartis entre plusieurs biens immobiliers, ce qui fait de la SAS une option plus efficace et plus économique à long terme pour les grands portefeuilles d’investissement. En outre, une SAS peut fonctionner plus efficacement en termes d’administration, de comptabilité et de respect des obligations fiscales, ce qui est avantageux pour les investisseurs possédant plusieurs biens immobiliers.
Inconvénients de la S.A.S. lors d'un investissement immobilier en Colombie.
Nous allons maintenant vous présenter en résumé les principaux inconvénients de l’investissement étranger dans le secteur immobilier lorsque la structure S.A.S. est utilisée :
Coûts de maintenance : Les SAS doivent tenir des registres comptables, renouveler leur enregistrement auprès de la chambre de commerce et payer trimestriellement l’impôt sur l’industrie et le commerce. Ces coûts peuvent être importants et représenter une charge financière considérable pour certains petits et moyens investisseurs.
Impôts sur les sociétés : Le taux de l’impôt sur les sociétés pour les entités de la SAS est relativement élevé, allant de 33 % à 35 %. Cela peut réduire la rentabilité nette des investissements.
Complexité administrative : La gestion d’une SAS est plus complexe que la propriété individuelle, car elle nécessite la présence d’un représentant légal et le respect des obligations formelles du pays.
Vous ne pouvez pas demander le Visa de Inversionista : L’art. 79 de la Résolution #5477 de 2022 établit ce visa pour les personnes physiques, bien qu’il existe un “Visa de Socio o Propietario” pour les propriétaires d’entreprises.
Vous devez donc analyser ces questions et prendre la décision qui vous convient le mieux en fonction de vos objectifs et de votre vision spécifiques.
Investir en tant que personne physique vous permettra d'entrer plus rapidement sur le marché colombien
Certains de nos clients envisagent de se lancer dans l’investissement immobilier en Colombie en tant que particuliers. C’est-à-dire sans créer d’entité juridique distincte. Cette approche leur permet de mieux comprendre le potentiel du marché et de décider plus tard s’il est nécessaire de passer à une structure plus complexe à responsabilité limitée, telle qu’une S.A.S.
Avantages de l’investissement en tant qu’individu “Persona Natural“ :
Simplicité : Vous pouvez littéralement acheter une propriété avec votre passeport étranger et de l’argent en quelques jours.
Visa de Inversionista : Cette méthode vous permet d’obtenir un Visa de Inversionista en Colombie pour une durée maximale de 3 ans.
Comprendre la portée et les responsabilités de l'investissement en tant que personne physique
Si vous décidez d’investir en Colombie en tant que personne physique, c’est-à-dire sous votre propre nom, certaines des conséquences sont les suivantes :
. Responsabilité personnelle : Vous serez responsable avec votre patrimoine des obligations que vous contractez personnellement, y compris la responsabilité civile contractuelle ou extracontractuelle. Contrairement à la S.A.S., où il y a une limitation claire du capital investi, en tant que personne physique, la responsabilité est plus large.
. Diversité des impôts : En Colombie, la législation fiscale est très étendue et comprend des impôts fonciers, des impôts sur le revenu et d’autres obligations obligations au niveau national, départemental et municipal. Il est donc conseillé de se familiariser avec le sujet et de consulter un spécialiste afin d’éviter des erreurs qui pourraient entraîner des sanctions administratives.
. Transparence de l’information : En Colombie, les registres publics peuvent être consultés en ligne assez facilement, y compris les informations sur les propriétaires, de sorte qu’il n’est pas possible de préserver l’anonymat des propriétaires ou des bénéficiaires finaux. En outre, les banques déclarent à la DIAN les sommes d’argent qu’elles reçoivent de leurs clients.
En 2024, toutes les personnes ayant un patrimoine de 190,854,000 COP (environ 47,113 USD) ou un revenu de 59,377,000 COP (environ 14,844 USD) devront remplir une déclaration d’impôt sur le revenu. Toutefois, il existe des exemptions et des avantages qui permettent de déduire certaines dépenses et charges familiales. Avec une bonne stratégie, vous pouvez gérer la situation.
Conclusions
Le choix entre la création d’une S.A.S. ou l’investissement en tant que particulier est une décision clé pour entrer sur le marché immobilier colombien. La réponse ne peut jamais être unanime, car elle dépend avant tout de vos objectifs d’investissement à court et à moyen terme. Un autre facteur crucial dans la prise de cette décision est l’intention ou non d’obtenir un visa de résidence à long terme en tant qu’investisseur. Évidemment, le budget que vous avez fixé pour les dépenses et les impôts est une question importante et souvent délicate. Les investisseurs expatriés ont souvent des attentes irréalistes ou démesurées à l’égard du processus, ou ils arrivent avec un budget serré, sous-estimant les coûts de l’investissement et le cadre réglementaire, ce qui peut entraîner des déceptions en cours de route.
En fin de compte, les deux options – former une S.A.S. ou investir en tant que particulier – sont valables pour investir en Colombie, chacune offrant des avantages significatifs ainsi que certains défis. Il est donc important de tenir compte de tous les facteurs avant de prendre une décision éclairée.
Des questions, des commentaires ? Contactez-moi dès aujourd’hui et je serai ravie de discuter de ces questions avec vous.
