Gastos Notariales - Tout ce qu'il faut savoir

Gastos Notariales – Tout Ce Qu’il Faut Savoir

Notary fees are an important aspect when buying a property in Colombia

Gastos Notariales - Tout Ce Qu'il Faut Savoir

Toute personne ayant acheté une maison en Amérique du Nord ou en Europe sait que la vente s’accompagne généralement de “frais de clôture”. Les avocats, les organismes d’enregistrement des titres de propriété et les autres agences gouvernementales, entre autres, prélèvent leur part pour les services rendus et ces dépenses s’ajoutent au prix final convenu pour ce qui sort de la poche de l’acheteur. Les vendeurs sont eux aussi soumis à ces dépenses, qui réduisent les créances nettes résultant de la vente.

La Colombie n’échappe pas à la règle : vous devrez payer des sommes à un notaire et au gouvernement pour pouvoir acquérir une propriété en bonne et due forme. Mais quelles sont ces dépenses ? À combien s’élèvent-ils et à qui reviennent-ils ? Cet article vise à apporter des réponses détaillées à ces questions en s’appuyant sur des exemples concrets et en citant les lois qui imposent ces paiements. 

Buying real estate in Colombia
Les Gastos Notariales en Colombie sont comme les frais de clôture dans votre pays.

Le montant payé en gastos notariales correspond à la valeur inscrite sur l’acte. Toute personne travaillant dans le secteur de l’immobilier en Colombie sait que les Colombiens essaient presque toujours de faire figurer sur l’acte un montant inférieur au prix de vente réel. ¡Con razón! Chacune de ces dépenses est réduite si le prix de l’acte est moins élevé. Et même si que le montant payé soit souvent réparti de manière relativement égale entre l’acheteur et le vendeur, il est faux de penser que ces dépenses sont simplement réparties à parts égales (50-50). Ce n’est pas aussi simple.

J’ai décidé d’écrire cet article après avoir conclu un certain nombre d’affaires dans lesquelles l’acheteur et le vendeur ne savaient pas vraiment comment fonctionnaient les frais de notaire.

Pourquoi sont-ils confus ? Pour commencer, il y a cinq “gastos notariales” qui sont communs, mais l’un d’entre eux est littéralement les dépenses/coûts payés au notaire, qui est souvent appelé gastos notariales à lui seul (n° 1 ci-dessous). Pour simplifier cet article, nous l’appellerons derechos notariales, qui est un autre nom, et nous garderons gastos notariales comme terme générique pour toutes ces dépenses combinées.

Notary fees are an important aspect when buying a property in Colombia
Les acheteurs peuvent s'attendre à payer environ 1,6 % du prix de l'acte dans les Gastos Notariales. La suite de l'article explique comment calculer les montants exacts.


Que sont les Gastos Notariales ?

Je commencerai par donner le nom commun de chacun d’entre eux et une définition extrêmement concise, avant de développer chacun d’entre eux de manière beaucoup plus détaillée et à l’aide d’exemples.

(1) Derechos notariales:
Parfois appelés de manière confuse gastos notariales, ces honoraires sont perçus par le notaire et lui sont dus pour la réalisation de la transaction. Ils sont partagés à parts égales (50-50) entre l’acheteur et le vendeur.

(2) Rentas Departamentales:
Il s’agit d’une taxe versée au gouvernement d’Antioquia. Elle est également partagée à 50-50 entre l’acheteur et le vendeur.

(3) Registro:
Il s’agit d’une taxe payée à la ville de Medellín pour l’enregistrement de la propriété à votre nom. Elle est payée à 100 % par l’acheteur.

(4) Retención en La Fuente:
Il s’agit d’une taxe de 1 % pour le vendeur uniquement, et seulement si le bien est en son nom personnel. Si le bien est détenu au nom d’une entreprise, telle qu’une SAS, ce montant n’est pas retenu.

(5) Impuesto de Timbre:
Introduit en janvier 2023, il s’agit d’un impôt progressif sur les propriétés les plus chères, mis en œuvre dans le cadre de la réforme fiscale de Gustavo Petro.

(1) DERECHOS NOTARIALES

Les notaires sont un gros business à Medellín – et les ventes de propriétés sont leur vache à lait. Ils veulent que vous franchissiez la porte pour effectuer un transfert d’acte, car ils peuvent se faire une bonne part du gâteau sur chaque vente.

Selon la résolution de la Superintendencia del Notariado y Registro Nº:  01299 du 11  février, 2020, le taux de paiement des derechos notariales est appelé tres por mil – trois pour mille (3×1000 – à ne pas confondre avec le fameux cuatro por mil 4 x 1000 qui est une taxe sur les transactions financières de 0,4 %).

On prend donc le prix de l’acte, on le multiplie par 0,3 % et on y ajoute 19 % d’IVA pour obtenir le montant total à payer au notaire. Ce montant est ensuite divisé en parts égales entre les acheteurs et les vendeurs.

Cela vous paraît confus ? Nous espérons que les exemples ci-dessous vous aideront à y voir un peu plus clair.

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Le paiement des derechos notariales est assumé à parts égales par l'acheteur et le vendeur

 

Pour chacun des quatre premiers gastos notariales, j’ai inclus des exemples de trois prix différents. Une vente de 325,740,000 COP parce qu’il s’agit d’une vente que j’ai effectuée récemment et que j’ai les montants exacts et les reçus à comparer, ainsi que des ventes de 500 millions de COP et de 1 million de COP. Aux taux de change d’avril 2024, ces montants sont respectivement de $84K USD, $129K USD et $259K USD. 

La colonne de droite du tableau ci-dessus est le montant que chaque partie devra payer au notaire le jour du transfert de l’acte.

Pour la vente la moins chère, l’acheteur devra 581,445 COP au notaire, et le vendeur devra le même montant. Plus le prix de l’acte augmente, plus le montant à payer au notaire augmente.

Vous avez réalisé une vente récemment et les reçus indiquent quelque chose de légèrement différent de la formule ? Une autre raison pour laquelle les frais de notaire sont difficiles à déterminer est que, bien qu'ils soient régis par une formule gouvernementale, ils peuvent varier pour toute une série de raisons - y compris, mais sans s'y limiter : # le nombre de pages de l'acte, le nombre de personnes figurant sur l'acte, le nombre de vendeurs, l'existence d'une hypothèque, la décision de l'acheteur de laisser une fiducie à quelqu'un à son décès, etc. Toutefois, ces variations sont généralement minimes et ces formules et exemples devraient vous fournir une estimation précise de ce à quoi vous pouvez vous attendre.

(2) RENTAS DEPARTAMENTALES

Le nom officiel de ce gasto notarial (Impuesto de Registro y Estampillas Prodesarrollo) prête encore plus à confusion car le mot “registro” y figure – c’est pourtant le nom du n° 3 (ci-dessous). Ne vous y trompez pas : cette dépense est simplement appelée “Rentas Departamentales“.

Il s’agit d’une taxe versée au gouvernement d’Antioquia (ou de la province dans laquelle vous achetez la propriété). Deux calculs sont effectués : 1,037 % de la valeur de l’escritura et 0,5 % pour les timbres (estampillas). Ces montants sont additionnés. D’autres petites dépenses peuvent également être ajoutées, comme les services d’information ou autres. Chaque entité provinciale peut, dans le cadre de ses compétences, demander des frais et des paiements supplémentaires, et vous ne connaîtrez réellement le montant exact que lorsque la facture sera générée – généralement une semaine ou deux après le transfert de l’acte. 

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Les exemples ci-dessus illustrent le montant total des rentas departamentales à payer. La colonne la plus à droite représente la facture totale et ce montant doit être divisé à parts égales entre l’acheteur et le vendeur. 

Il s’agit là d’une occasion typique pour le vendeur de profiter de votre manque de connaissance du marché immobilier local et de vous faire payer la totalité du montant – j’ai vu cela plus de fois que je ne peux le compter. Ce montant doit être partagé 50-50. 

La seule raison pour laquelle la répartition ne devrait pas être de 50-50 est que la promesa de compraventa prévoit quelque chose de différent.

Par exemple, si le vendeur a rédigé la promesa de compraventa (ce que je ne recommande jamais), il peut avoir inclus une clause stipulant que les rentas departamentales ou, plus sinistrement encore, que TOUS les gastos notariales sont à la charge de l’acheteur. Toutefois, en l’absence d’une telle clause, ce montant doit être partagé à parts égales. En outre, cet exemple devrait souligner l’importance de faire appel à un excellent avocat pour rédiger ou réviser votre promesa de compraventa.

(3) REGISTRO

Contrairement à l’exemple précédent, celui-ci incombe directement à l’acheteur. Registro – le coût le plus élevé des frais de clôture auxquels vous serez probablement confronté. Le titre officiel est assez éloquent : Gastos de Oficina de Registro e Instrumentos Públicos + 2% de Conservación y Sistematización. Conformément aux dispositions de la résolution n° 02436 du 19 mars 2021 de la Superintendencia del Notariado & Registro, les frais d’enregistrement des titres, actes et documents varient en fonction de la valeur de l’acte. Le tableau suivant indique la fourchette des tarifs en vigueur:

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Le tableau ci-dessus illustre le taux utilisé pour calculer les frais de Registro. Autre exemple d’imposition progressive – plus la valeur indiquée dans l’escritura est élevée, plus le taux est élevé. La plupart des expatriés achètent un bien immobilier d’une valeur supérieure à 350 millions COP, ce qui signifie que le taux le plus élevé s’applique (0,924 %). À partir de ce montant, un supplément de 2 % est ajouté. Ainsi, tout comme pour les rentas departamentales, deux calculs sont nécessaires.

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Notez combien les frais de Registro augmentent à mesure que le prix de l’acte augmente.

Vous devez également savoir à quel moment vous devez payer ces frais. Certains notaires proposent un “service complet” dans le cadre duquel vous payez tous ces frais en une seule fois le jour de la Escrituración (transfert de l’acte). Ils conserveront le montant total sur leur compte bancaire et paieront ces dépenses au fur et à mesure qu’elles sont générées.

Bien que la pandémie ait certainement jeté le doute sur la date à laquelle ces paiements sont générés, la facture de rentas departamentales est généralement générée une semaine ou deux après le transfert de l’acte, et la facture de registro est générée deux à cinq semaines après le paiement des rentas.

Par conséquent, il se peut que vous deviez payer tous ces frais chez le notaire le jour de la prise de possession, ou que vous ne deviez payer les frais les plus importants que deux mois plus tard. Demandez à votre avocat ou à votre agent immobilier des précisions sur ce point.

(4) RETENCIÓN EN LA FUENTE

Appelé Impuesto de Retención de La Fuente, cet impôt est le plus facile à calculer. Il équivaut à 1 % de la valeur de la vente. Si le vendeur est une société juridique, cette disposition ne s’applique pas. Il peut donc être avantageux d’acheter le bien au nom d’une société si l’on veut éviter cette taxe lors de la revente. Cependant, les coûts permanents et les maux de tête bureaucratiques associés à l’exploitation d’une entreprise font que cela n’en vaut peut-être même pas la peine.

Si l’on reprend les trois mêmes exemples de prix de vente, les calculs sont les suivants:

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De loin la plus facile à calculer, la retencion en la fuente équivaut à 1 % du prix de l'acte et est payable par le vendeur.

Les exemples précédents mettent en évidence les quatre dépenses différentes qui sont désignées par le terme Gastos Notariales. Bien qu’il soit courant de dire que ces dépenses sont réparties de manière égale, ce n’est en fait jamais exactement 50-50, sauf dans le cas étrange où la retencion et le registro s‘élèvent au même montant.

UTILISER VOS CONNAISSANCES COMME UNE OPPORTUNITÉ DE NÉGOCIER

Depuis sept ans que j’ai commencé à investir à Medellín à titre personnel et depuis trois ans que je travaille en tant qu’agent d’achat, j’ai toujours constaté deux choses:

– Les vendeurs astucieux utiliseront les gastos notariales comme une opportunité d’économiser de l’argent si possible – en essayant de profiter d’un acheteur inexpérimenté.
– Les acheteurs peuvent économiser de l’argent s’ils traitent avec un vendeur très occupé ou inexpérimenté dans ce domaine. 

Exemple de négociation n° 1 – Le vendeur doit moins d’argent

Par exemple, supposons que le prix d’achat de votre propriété soit de 500 millions COP. Vous pouvez utiliser cet article pour calculer rapidement les obligations des acheteurs et des vendeurs.

Acheteur: Derechos notariales  892,000 COP + Rentas  2,717,500 COP + Registro 4,712,400 COP =  8,321,000 COP

Vendeur: Derechos notariales 892,000 COP + Rentas 2,717,500 COP + Retención 5,000,000 COP = 8,609,500 COP

Dans ce cas, sur le total des gastos notariales dues (16.930.500 COP), l’acheteur paiera 49% et le vendeur 51%. Toutefois, si le vendeur était une société (SAS), ce montant passerait à 70 % pour l’acheteur et 30 % pour le vendeur. Le vendeur serait légalement tenu de payer des gastos notariales d’un montant de seulement 3,609,500 COP. Voici un exemple parfait de cas où vous pouvez faire une offre basse, mais dire ensuite:

“Pagaré y me haré cargo de todos los procesos relacionados con los gastos notariales”

En fin de compte, c’est le notaire qui va effectuer les calculs et les processus mentionnés ci-dessus.

Le vendeur peut ne pas savoir que ses obligations sont moindres, ou peut être très attiré par le fait de ne pas avoir à s’occuper du tout de cette partie de la transaction. En fin de compte, c’est le notaire qui s’occupera des trámites; proposer de s’en charger est donc un peu fallacieux – mais bon, c’est le monde des affaires. Peut-être pouvez-vous obtenir 10 ou 15 millions COP sur le prix d’achat simplement en prenant en charge leur part de 3,6 millions COP de ces coûts.

Exemple de négociation n° 2 – Vendeur bloqué sur un prix

De nombreux vendeurs ont un prix fixe en tête pour leur bien et ne veulent absolument pas vendre en dessous de ce prix. Il peut s’agir d’un beau chiffre rond, comme 1,000,000,000 COP (mil millones de pesos exemple n° 3 de cet article). Vos frais de notaire pour ce montant s’élèveront à 16,6 millions COP. Si vous êtes en train de marchander le prix exact, vous pouvez dire quelque chose comme :

“Bueno, te pagaré el precio completo que quieras, pero tienes que pagar todos mis gastos notariales”

S’il accepte, vous avez essentiellement réduit le prix d’achat à 983,400,000 COP – parce qu’il a accepté de prendre en charge votre part – mais le vendeur a toujours l’impression d’avoir obtenu le prix minimum qu’il souhaitait. Il s’agit plus d’une question psychologique que d’autre chose, mais j’ai vu que cela fonctionnait

The Promise of Purchase and Sale is a contract that is signed prior to the purchase of the property
Tous les aspects du processus d'acquisition d'un bien immobilier sont négociables - et les frais de notaire ne font pas exception - assurez-vous de savoir de quoi vous parlez.


(5) IMPUESTO DE TIMBRE: RÉFORME FISCALE PETRO 2022 - AJOUT D'UN NOUVEAU "GASTO NOTARIAL"

Au cours de sa première année au pouvoir, le président colombien Gustavo Petro a proposé une nouvelle “taxe de notaire” dans le cadre de sa réforme fiscale (article 519 de la loi n° 2217 de 2022). Cet impôt, désormais appelé Impuesto de Timbre, est un prélèvement qui ne concerne que les propriétés dont la valeur cadastrale est supérieure à un certain montant minimum, un montant qui, pour l’année 2024, est de 941,300,000 COP. Les exemples ci-dessous montrent comment elle est calculée.

Par conséquent, les propriétés dont le prix de transfert est inférieur à 941,300,000 COP ne seront pas affectées, ce qui représente la grande majorité des transactions d’un point de vue local. Toutefois, si l’on considère les biens immobiliers qui intéressent les acheteurs étrangers, un plus grand nombre d’entre eux seront soumis à cette taxe, car les étrangers ont tendance à s’intéresser à des biens plus coûteux.

L‘”Impuesto de Timbre” se compose essentiellement de 3 niveaux (2024 chiffres) :

Niveau 1: 941,300,000 millions COP ou moins – 0%.

Niveau 2: de 941,300,000 millions de COP à 2,350,000,0000 millions de COP = 1,5 % sur le montant excédant 941 millions de COP.

Niveau 3: 2,350,000,0000 millions de COP ou plus = 3% sur le montant excédant 2,350,000,0000 millions de COP PLUS 21.1 millions de COP (le montant maximum du niveau précédent).

Ces montants sont tous liés à l‘”Unidad de Valor Tributario” (UVT). Celle-ci est de 47,065 pesos colombiens en 2024 et sera donc ajustée en 2025 et les années suivantes lorsque la DIAN modifiera l’UVT.

If you are going to buy a property you will have to pay the Impuesto de Timbre in Colombia.
Petro a ajouté un cinquième "gasto notarial" appelé Impuesto de Timbre - il doit être payé lors de l'acquisition de propriétés plus chères.

Exemples d'Impuesto de Timbre - Différents prix d'actes

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L'"Impuesto de Timbre" dépendra de la valeur des biens à acquérir.

Pour calculer l’Impuesto de Timbre, il faut d’abord déterminer à quel niveau se situent les valeurs à enregistrer, puis appliquer la formule correspondante.

 

Exemple #1:
• Valeur de l’acte : 941,299,000 COP. Comme elle est inférieure à 20,000 UVT (941,300,000 COP), le niveau 1, pourcentage (0 %) est appliqué.
– Vous ne payez pas d'”Impuesto de Timbre”.

Exemple #2:
• Valeur des Escrituras : 1,200,000,000 COP – Le montant étant supérieur à 20,000 UVT (941,300,000 COP) – 2,353,250,000 COP, il relève du niveau 2 – Montant supérieur à 20,000 UVT = 1,200,000,000 COP – 941,300,000 COP = 259,000,000 COP.
– Impôt à payer : 1,5 % de 259,000,000 COP = 3,885,000 COP

Exemple #3:
• Valeur des Escrituras : 1,800,000,000. Comme elle dépasse 20,000 UVT (941,300,000 COP), elle relève du niveau 2.
– Montant supérieur à 20,000 UVT : 1,800,000,000 COP – 941,300,000 COP = 858,701,000 COP
– Impôt à payer : 1,5 % de 858,701,000 COP = 12,880,550 COP.

When the deeds exceed the value of 20,000 UVT, the Impuesto Timbre must be paid
Lorsque les actes dépassent la valeur de 20 000 UVT, l'Impuesto Timbre doit être payé.

Example #4:

• Valeur des Escrituras : 4,000,000,000 COP. Comme il est supérieur à 50,000 UVT (2,353,250,000 COP), il relève du niveau 3. Montant supérieur à 50,000 UVT = 4,000,000,000 COP – 2,353,250,000 COP = 1,646,750,000 COP.
Impôt à payer : 3 % de 1,646,750,000 COP + 21,100,000 COP = 49,500,000 COP + 21,100,000 COP (niveau 2 maximum) = 70,600,000 COP.

Pour bien connaître les Gastos Notariales, il faut être capable de s’y retrouver dans un certain nombre de termes espagnols compliqués, de formules mathématiques et de résolutions gouvernementales qui définissent le cadre juridique de ces frais.

Je reconnais que cela peut être accablant, donc, à mon avis, ce sont les choses les plus importantes à garder à l’esprit.

Points clés à retenir:

  • Il existe 5 “Gastos Notariales” différents. Trois d’entre eux sont partagés 50-50, 1 est payable uniquement par l’acheteur, 1 est payable uniquement par le vendeur.
  • En tant qu’acheteur, une estimation approximative de 1,6 % du prix de l’acte devrait donner une bonne idée des trois différents frais de notaire que vous aurez à payer, à moins que le bien ne soit très cher et qu’un impuesto de timbre élevé soit applicable.
    Achetez la propriété au nom d’une société pour éviter de payer la retención en la fuente à l’avenir. Cependant, le maintien d’une entreprise dans ce pays pose d’autres problèmes et cela n’en vaut peut-être pas la peine.
  • N’acceptez PAS que le vendeur vous dise que les rentas departamentales sont à la charge exclusive de l’acheteur. Malgré ce qu’ils disent, il est beaucoup plus courant de partager cette responsabilité à parts égales, à moins que la promesa n‘en dispose autrement.
  • Une bonne connaissance de ces dépenses peut vous aider à négocier les conditions finales d’un achat immobilier.

Vous ne savez toujours pas où vous en êtes ? Envoyez-moi un message avec les spécificités de votre transaction et je serai heureuse de vous guider sur ce que vous devez ou ne devez pas et sur la manière de négocier la meilleure transaction possible. 

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