Achat de Propriété en Colombie - Guide Immobilier Exclusif pour la Colombie!

8 Choses Que Tout le Monde Devrait Savoir Sur l’Achat de Propriétés à Medellín, en Colombie

Choses que tout le monde devrait savoir sur l achat de propri t s medell n en colombie

 

 

Note : Cet article a été initialement rédigé en mars 2019. Le texte original est conservé, mais il a été mis à jour en octobre 2023 pour refléter plusieurs années supplémentaires de travail en tant qu’agent immobilier pour les acheteurs à Medellín, en Colombie. Il comprend des exemples tirés du terrain, certaines tendances et évolutions que j’ai constatées, ainsi que des leçons supplémentaires apprises. Ces modifications sont indiquées avec ce style de texte et commencent par “2023”

Medellin, Colombie, était autrefois connue pour toutes les mauvaises raisons. Pendant une grande partie des années 1970, 80 et 90, la ville a été confrontée à la violence due au trafic de drogue, à la violence des gangs et à l’instabilité gouvernementale, tandis que le tourisme international et la valeur du peso colombien chutaient. La ville s’est reconstruite après le climax violent des années 90, devenant lentement une destination hors des sentiers battus pour les routards avant de devenir l’un des secrets immobiliers les mieux gardés d’aujourd’hui : Dollar pour dollar, Medellín surpasse des pays comme le Costa Rica, le Mexique et d’autres nations des Caraïbes en termes d’abordabilité, tout en offrant un système de métro de pointe, une scène culinaire diversifiée, des températures printanières toute l’année, une communauté d’expatriés prospère, et des vols directs de trois et cinq heures depuis Miami et New York, respectivement. La seule question qui reste est la suivante : comment passer du rêve de posséder une propriété à Medellín à l’acquisition de votre propre coin de paradis dans ‘la Ville de l’Éternel Printemps’ ?

(1) L'emplacement compte (mais parler espagnol n'est pas vraiment nécessaire)

Grâce à l’afflux de globe-trotters ces dernières années, les quartiers de Medellín ont évolué de manière notable pour être plus accueillants envers les étrangers, chacun ayant une personnalité distincte et de nombreux endroits où l’anglais est parlé, tels que El Poblado, Laureles, Envigado, Sabaneta et Bélen. Bien qu’El Poblado soit certainement en tête en ce qui concerne le nombre de locuteurs anglais, on peut vivre confortablement dans l’un de ces endroits sans maîtriser la langue.

Il est judicieux de se familiariser avec les quartiers de Medellín et de parler ouvertement avec votre agent immobilier du type d’atmosphère dans laquelle vous souhaitez vivre, ainsi que de savoir si vous recherchez un projet de rénovation ou un condominium entièrement équipé. Chaque option présente un ensemble différent d’avantages et d’inconvénients, ce qui signifie qu’il n’y a pas d’approche unique pour l’achat de biens immobiliers à Medellín, mais qu’il y a un potentiel illimité.

2023 : En ce qui concerne l’emplacement, si vous investissez dans une propriété locative ici, je ne recommanderais pas d’acheter en dehors des quartiers d’El Poblado, Laureles et Envigado. Entre les trois, d’innombrables options de qualité abondent, et ils sont tellement connus des nouveaux expatriés ou touristes que la demande sera toujours forte dans ces quartiers. Bien sûr, d’autres parties de la ville sont excellentes pour y vivre, et si l’appartement est destiné à un usage personnel, cela doit être pris en considération, mais pour un flux de trésorerie à court et moyen terme, ces trois endroits ont toujours la plus forte demande. Si vous envisagez une appréciation à long terme (plus de 10 ans), vous voudrez peut-être envisager des parties de Belén près de La Avenida 80 (où ils construisent une nouvelle ligne de métro) ou quelque chose de proche des grandes routes de sortie d’El Centro.

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El Poblado a connu une évolution spectaculaire pour s'adapter aux étrangers ces dernières années, et on peut facilement y vivre sans connaître l'espagnol. La population d'El Poblado a triplé au cours des vingt dernières années, et la construction se poursuit.

(2) Votre avocat en droit immobilier est votre premier choix de draft

L’embauche d’un avocat sert à plusieurs fins. Tout d’abord, elle vous protège des stress naturels d’une entreprise immobilière internationale : les préoccupations concernant votre choix final et les aspects légaux de son acquisition sont naturelles et mieux gérées par un expert chevronné en langage juridique immobilier. Une procuration (POA) peut être une bonne idée si vous allez être hors de Colombie pendant une grande partie du processus de vente, car votre avocat pourra travailler en votre nom. Lorsque j’ai acheté ma première propriété à Medellín en 2014, j’ai utilisé un cabinet d’avocats local qui a contribué à simplifier le processus pour moi. À l’époque, mon espagnol était essentiellement inexistant, mais ils avaient des avocats anglophones qui m’ont guidé à chaque étape.

2023 : Les problèmes potentiels qu’un bon avocat en droit immobilier peut identifier sont innombrables. Je vais donner deux exemples rapides ici. L’année dernière, pour une transaction, le vendeur semblait être un homme d’affaires colombien totalement légitime et honnête, et un client a fait une offre pour son bien. Environ une semaine avant la signature, il a dit qu’il était en voyage et qu’un ami avec une procuration (POA) signerait la promesa de compraventa à sa place. Nous avons fait valider la POA chez un notaire, mais notre avocat a remarqué que la POA, bien qu’elle comprenait la bonne adresse et la description du bien, contenait d’autres détails d’identification différents (code cadastral) de la propriété que nous essayions d’acheter. Le notaire n’avait pas remarqué et nous avait donné le feu vert pour continuer. Après la signature, un acompte de 20 % aurait été versé, et comme la POA était invalide, il n’y aurait eu aucun recours. C’était comme si le client avait signé une promesa sans importance avec un ami du propriétaire, puis envoyé l’argent à une autre personne. Nous avons des raisons de croire que l’erreur était intentionnelle et nous avons rapidement abandonné la transaction pour en trouver une autre.

Un deuxième exemple concret démontrant l’importance d’un bon avocat a été lorsque qu’un autre acheteur voulait un bien immobilier avec une hypothèque. L’hypothèque était à l’origine en faveur de Davivienda, mais elle a été transférée à Bancolombia. L’avocat en droit immobilier a dû faire plusieurs voyages dans chaque banque pour discuter avec des cadres de ces banques qui ont confirmé comment et quand l’hypothèque avait été transférée entre les deux et ont fourni la documentation appropriée permettant l’annulation de l’hypothèque et la libération de la propriété. En fait, nous avons vu d’autres transactions où l’existence d’une hypothèque compliquée a été une raison d’abandonner complètement la vente, mais dans ce cas, la diligence et les efforts de l’avocat ont permis à la personne d’obtenir la propriété qu’elle désirait.

Dans la majorité des transactions immobilières, il y a quelques bizarreries juridiques mineures à régler pour que l’ensemble du processus se déroule bien. Cela n’a pas pour but de dissuader quiconque d’investir ici, car vous pouvez et devez investir en toute confiance dans ce marché en plein essor. Assurez-vous simplement de le faire avec la bonne équipe.

(3) Le marché immobilier fonctionne différemment de votre pays d'origine

Il n’y a pas de système de licence nationale pour les agents immobiliers à Medellín, ce qui signifie que n’importe qui peut vendre une propriété. Cela a conduit à une prolifération d’inmobiliarias (agences immobilières), avec plus de 1200 en activité actuellement. La commission standard pour les agents immobiliers en Colombie n’est que de 3 % (parfois partagée à 1,5 % entre les agents des acheteurs et des vendeurs), ce qui est moins que ce qui est typique en Amérique du Nord ou dans de nombreux pays européens. Pour comparaison, lorsque j’ai vendu ma première propriété en Suède, j’ai payé à l’agent vendeur une commission de 5,5 %. Il est également important de noter que, sauf stipulation contraire, c’est le vendeur qui paie cette commission aux inmobiliarias. Les acheteurs peuvent commencer à travailler avec un agent gratuitement et n’ont généralement pas à leur payer de commission (du moins pas directement).

De nombreux investisseurs peuvent être surpris d’apprendre qu’il est peu courant que les vendeurs aient des accords exclusifs avec les inmobiliarias, donc la norme est que plusieurs agences différentes essaieront de vendre la même propriété. C’est très différent de la norme aux États-Unis et au Canada, où les agents demandent presque toujours l’exclusivité. Alors que l’on pourrait penser que le fait d’avoir plusieurs agences vendant une propriété pourrait entraîner des ventes plus rapides, ce n’est pas vraiment le cas ici. À Medellín, et surtout pour les propriétés haut de gamme, il n’est pas rare qu’une propriété reste sur le marché pendant plusieurs années.

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Ce qui peut sembler différent dans le processus pour de nombreux acheteurs internationaux, c'est que les annonces exclusives sont rares, et les vendeurs utilisent plusieurs agences pour effectuer leurs ventes.

(4) Encaissez des profits grâce à votre projet immobilier (en choisissant le bon)

 

Pour financer votre achat immobilier à Medellín, il est nécessaire d’ouvrir un compte bancaire colombien. J’ai entendu des histoires anecdotes de ceux qui l’ont évité, mais c’est essentiellement une étape obligatoire. Ouvrir cette boîte de Pandore peut être intimidant, il est donc judicieux de le faire avec un professionnel de l’immobilier qui connaît les ficelles du métier et peut s’assurer que vous avez de l’argent sur votre compte bien avant le début des négociations. Votre équipe immobilière peut également vous aider à déterminer certains détails, tels que l’achat de la propriété à votre nom ou au nom de votre entreprise, tout en servant de liaison entre vous et l’acheteur. J’ai visité plusieurs banques et sociétés financières et exploré cette étape en détail, et j’ai résumé mes conclusions dans l’article suivant :

 

VOIR AUSSI – How to Fund Your Real Estate Purchase

 

2023 : J’ai maintenant vu plusieurs cas où l’acheteur n’avait pas besoin d’un compte bancaire colombien traditionnel pour acheter une propriété, mais il devait obtenir un compte de courtage. Le but de ces comptes est de transférer l’argent dans le pays et de l’enregistrer correctement auprès de la Banco de La Republica. Les deux principales entreprises qui fournissent ce service s’appellent Alianza Valores et Acciones y Valores – veuillez me contacter et je vous fournirai les coordonnées de travailleurs utiles dans ces entreprises qui peuvent vous aider à démarrer ce processus crucial.

Bancolombia in the best colombian company
Bien que Bancolombia ait des problèmes de service client, sa domination sur le marché des services financiers en fait le meilleur choix pour un compte bancaire.

(5) Ne le prenez pas personnellement - vous pouvez faire l'objet de discriminations en tant qu'acheteur étranger

La plupart des prix des propriétés à Medellín sont très négociables. Votre agent immobilier fera des recherches sur les propriétés qui vous intéressent, découvrira depuis combien de temps elles sont sur le marché et à quel point les vendeurs peuvent être motivés. De cette manière, vous pouvez faire une offre attractive dès le départ. Il n’est pas un secret que de nombreux habitants supposent que tous les étrangers sont riches. Le vendeur peut chercher à obtenir un prix plus élevé s’il sait que l’acheteur intéressé est un étranger. Avoir un agent local négocier un prix en votre nom est une étape cruciale de ce processus.

Personnellement, j’ai acheté quatre propriétés ici à Medellín (et j’ai l’œil sur quelques autres en ce moment), et bien que je fasse toutes les recherches moi-même, j’utilise toujours un agent local pour négocier le prix, tout en cachant le fait que je suis un étranger jusqu’à ce que la Promesa de Compraventa soit signée. Je serais plus qu’heureux d’aider d’autres étrangers dans cette étape. Envoyez un message dans la section contact ou contactez-moi directement : juliana@premiumpropiedades.co

Je pense qu’il est crucial de cacher le fait que vous êtes un étranger afin d’obtenir la juste valeur marchande pour votre propriété et je ne peux pas le recommander assez.

(6) Laissez une trace écrite

Acheter et conclure une transaction immobilière à Medellín ressemble à une danse de salsa avancée : facile à rater, mais une orchestration parfaitement fluide lorsqu’elle est réalisée par des professionnels.

Une fois que vous avez identifié l’achat de vos rêves, vous et votre agent immobilier pouvez faire une offre. Pendant ce temps, votre avocat s’occupera de rechercher le Certificado de Tradición y Libertad (Certificat de Tradition et de Liberté), qui est essentiellement un dossier de la propriété. Ce document est extrêmement important, car il contient :

– les registres de propriété de la propriété,
– l’historique des hypothèques sur la propriété,
– les privilèges ou autres revendications légales sur la propriété,
– si un constructeur ou une autre partie s’est inscrit pour effectuer des travaux sur la propriété.

Une fois que toutes les informations ont été vérifiées comme étant à jour, votre avocat obtiendra les certificats de Paz y Salvo Predial (certificat de propriété exempt de taxes) et de Paz y Salvo de Valorización (certificat de propriété exempt de taxes sur la valeur ajoutée). Ces certificats confirment que le propriétaire a payé toutes les taxes foncières en suspens et toutes les autres dépenses avant la vente finale. Cette étape était particulièrement importante pour une amie gringa à moi, Erin, qui partage ses expériences d’achat d’un appartement à Laureles dans cet article.

2023 : Il est à noter ici que le vendeur doit être assez serviable et coopératif pendant ces étapes, car de nombreux documents nécessaires exigent qu’il initie la demande. Autrement dit, votre avocat saura que nous avons besoin de ces documents, mais ils ne seront peut-être pas fournis sans que le vendeur demande spécifiquement aux agences gouvernementales pertinentes ou à l’administration du bâtiment. On pourrait penser que tout vendeur serait extrêmement coopératif en raison de son désir d’effectuer la vente (et certains le sont), mais ce n’est pas toujours le cas. Beaucoup ne sont pas particulièrement réactifs ou n’ont pas la motivation nécessaire pour franchir certaines de ces étapes, qui peuvent être fastidieuses. Travailler avec des vendeurs non coopératifs est un travail important de votre agent immobilier ou de votre avocat.

(7) Soyez absolument certain que vous pouvez respecter votre promesse

À partir de ce moment, une Promesa de Compraventa (contrat d’achat) doit être signée et notariée. C’est là que tous les détails importants sont réglés : ce qui est inclus dans l’achat, les réparations à effectuer, qui est partie au contrat, le montant, et les dates importantes, telles que la prise de possession et les dates auxquelles l’argent doit changer de mains. Avec ce document, ¡Ten Cuidado! (soyez prudent !)… car il y a généralement de lourdes pénalités en cas de non-respect.

Par exemple, j’ai récemment aidé mon ami Viktor à acheter un appartement ici à Patio Bonito, et il y avait des pénalités possibles de 75 000 000 de pesos colombiens pour l’une ou l’autre des parties, en fonction de la rupture du contrat. Cela représentait environ 20 % de la valeur de la vente, qui était de 360 000 000 de pesos colombiens, soit environ 120 000 USD (pas mal pour ce qui est maintenant un appartement de six chambres à louer dans l’un des quartiers les plus recherchés de la ville).

Plus précisément, si la vendeuse ne nous avait pas remis l’appartement le jour de la prise de possession (et elle ne l’a presque pas fait), nous aurions pu choisir de rompre la transaction et de recevoir cette importante pénalité financière. Au contraire, si nous n’avions pas versé tout l’argent à la date de paiement finale désignée, nous aurions pu perdre la même somme d’argent et perdre la place. Il devrait donc être parfaitement clair pour tous les acheteurs potentiels que la possibilité de respecter les termes de la Promesa de Compraventa que vous signez est extrêmement importante.

2023 : Je ne peux pas trop souligner à quel point il est important de vous assurer que vous pouvez légaliser correctement votre argent en Colombie avant que des dates de paiement ne soient nécessaires. Le processus peut prendre de 2 à 6 semaines (ou plus), en fonction de nombreux facteurs différents. Ne faites pas l’erreur de penser que c’est aussi simple que d’envoyer un virement bancaire – ce n’est pas le cas. La plupart des banques locales bloqueront automatiquement les virements bancaires entrants et exigeront des documents pour débloquer le virement. Peut-être avez-vous entendu des preuves anecdotiques que cela était facile ou sans problème – mais chaque cas est différent et croyez-moi, dans de nombreux cas, cela n’est pas sans problème. La voie la plus facile consiste à utiliser l’une des entreprises répertoriées dans le point #4 ci-dessus, mais même elles peuvent prendre des semaines et des semaines.

Certains vendeurs colombiens peuvent être flexibles ou indulgents si vous n’êtes pas en mesure de légaliser l’argent à la date de paiement prévue – mais beaucoup ne le seront pas et verront cela comme une opportunité de simplement percevoir la clause pénale du contrat et de conserver la propriété ou de la vendre à quelqu’un d’autre.

En résumé, assurez-vous absolument que vous pouvez respecter votre promesse…

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De nombreux vendeurs locaux pourraient attendre un meilleur prix s'ils savent qu'ils négocient avec un étranger. Garder votre identité secrète pendant les négociations pourrait vous faire économiser des millions de pesos à long terme.

Après avoir trouvé un accord et terminé cette étape, l’escritura pública (acte notarié) doit être officiée, également par un notaire. Le paiement et les signatures finales suivent, et enfin ! vous possédez désormais un bien immobilier sur l’un des marchés à la croissance la plus rapide au monde !

2023 : Cette phrase ici est certainement plus facile à dire qu’à faire. L’absence de compte séquestre dans les transactions immobilières colombiennes signifie que l’ordre chronologique du “paiement et des signatures finales” peut favoriser une grande méfiance entre les parties. Le vendeur doit-il signer l’acte avant que l’acheteur n’envoie le paiement ? Ou doit-il envoyer le paiement complet avant que le vendeur ne signe l’acte ? Il existe quelques solutions possibles ici pour réduire les risques et mettre les parties en confiance (utilisation d’un intermédiaire tel qu’un agent immobilier ; utilisation d’un chèque de banque), mais je ne recommanderais certainement pas à un acheteur d’envoyer le paiement complet et de faire confiance au vendeur pour se présenter à la notaria et tout signer plus tard dans la journée ou la semaine.

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La paperasserie nécessaire à l'acquisition de biens immobiliers en Colombie est complexe, mais pas excessivement lourde. Il est essentiel de disposer des bonnes personnes pour vous guider à travers le processus afin de le faire correctement.

(8) Suivez jusqu'au bout

Pour rendre l’achat et l’échange de propriété juridiquement étanches, votre avocat a quelques derniers détails à régler après l’acte notarié. Le Département de l’Enregistrement en Colombie supervise les titres/registres fonciers, et il est important que votre achat soit reflété dans leur base de données (et dans une base de données ultérieure, le Cadastre) afin que votre droit de propriété soit soutenu sur tous les fronts. L’enregistrement approprié de votre propriété maintenant vous évitera bien des maux de tête lorsqu’il sera temps de vendre.

2023 : Une partie importante de cette dernière étape est le paiement approprié des “gastos notariales”, qui sont les frais de clôture liés à la vente. J’ai récemment rédigé une explication détaillée des différents coûts impliqués et de la manière de les calculer dans l’article suivant:

 

VOIR AUSSI – Gastos Notariales: Everything You Need to Know


Le gouvernement colombien peut être assidu dans son audit des investissements étrangers, mais il est beaucoup plus laxiste dans l’audit des transactions au niveau local, ce qui fait de votre choix d’avocat et d’agent immobilier les deux décisions les plus importantes que vous prendrez dans cette aventure exaltante.

Vous vous sentez submergé?

Le processus peut sembler intimidant, surtout pour quelqu’un de moins familier avec la langue, les coutumes ou les traditions locales. J’adore Medellín, et je suis passionné par l’aide aux investisseurs ici. Que vous recherchiez un bien locatif ou un endroit où vivre, j’aimerais être à votre service. Envoyez-moi un message avec toutes les questions que vous avez sur le processus ou laissez un commentaire ci-dessous.

Glossaire des termes
  • Certificado de Tradición y Libertad (Certificat de Tradition et de Liberté): Une histoire détaillée de la propriété qui fournit tous les enregistrements pertinents concernant son état physique et légal.
  • Paz y Salvo Predial: Vérifie la situation régulière du propriétaire actuel de l’immobilier auprès de la municipalité (généralement l’Alcaldía de Medellín ou la municipalité voisine). Montre que les impôts fonciers sont payés et à jour.
  • Paz y Salvo de Valorización:Vérifie davantage la situation régulière du propriétaire actuel de l’immobilier, mais cette fois-ci auprès du gouvernement d’Antioquia. Les améliorations apportées à la propriété sont prises en compte ici. Tous les impôts doivent être payés et à jour.
  • Promesa de Compraventa (Contrat de vente): Accord des conditions de vente entre deux parties.
  • Escritura Pública (Acte authentique): Document officiel reconnaissant le transfert de propriété et le nouveau propriétaire.
  • Catastro: Subdivision du Département d’Enregistrement Colombien

 

VOIR AUSSI – Coronavirus and Medellín Real Estate 

 

VOIR AUSSI – The Extremely Low Cost of Living of Medellín, Colombia

Juliana Amador

Juliana Amador

Juliana est trilingue (français, espagnol et anglais) et a étudié à l'université d'Antioquia. Après avoir terminé ses études de premier cycle, elle s'est installée en France pendant plusieurs années avant de décider de poursuivre un master en gestion de l'environnement à l'université de Cadix, en Espagne. Au cours de son master, elle s'est également intéressée à l'immobilier et est maintenant revenue à Medellín, sa ville natale, pour aider à servir la communauté francophone expatriée qui ne cesse de croître dans la ville.

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